Hier vindt u antwoorden op de meest gestelde vragen betreffende onroerend goed veilingen. Mocht u hiertussen geen antwoord op uw vraag vinden, dan kunt u geheel vrijblijvend contact opnemen met de Eerste Amsterdamse.
Bij een veiling hebben opdrachtgevers van onroerend goed het recht van gunning. Dit betekent dat de verkoper na de veiling bepaalt of het onroerend goed daadwerkelijk aan de hoogste bieder wordt verkocht. Wanneer de verkoper niet gunt, dan gaat de verkoop niet door. De koper hoeft in dat geval geen kosten te betalen. Gunt de opdrachtgever wel, dan komt de koopovereenkomst tot stand. De gunningstermijn is normaliter 24 uur, hier kan in de bijzondere voorwaarden van afgeweken worden.
Wanneer een onroerend goed onderhands is verkocht, betekent dit dat de verkoper van het pand en een geïnteresseerde onderling tot een overeenkomst zijn gekomen voorafgaand aan de veiling. Per object worden de termijnen tot wanneer een bieding uitgebracht kan worden op de website gepubliceerd.
In het geval van een veiling in opdracht van een hypotheekhouder, kan er tot 14 dagen voor de veilingdatum door iedereen een onvoorwaardelijke schriftelijke bieding ingediend worden bij de veilende notaris. Deze bieding kan worden aanvaard door de hypotheekhouder, de hypotheekgever en de beslaglegger. Als deze is aanvaard kan er een koopovereenkomst tot stand gebracht worden.
De kosten voor een vastgoedveiling kunt u vinden in het tarievenoverzicht. Deze kunt u downloaden via de pagina op de website van de Eerste Amsterdamse. U vindt hier de standaard veilingtarieven voor zowel vrijwillige als executoriale veilingen. Bij vragen over het tarief of bij interesse naar een offerte kunt u contact opnemen met het veilinghuis.
De koper is vrijwel altijd overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopprijs, verhoogd met de “onraadsgelden”. De overdrachtsbelasting bedraagt voor eigen bewoning bestemde objecten 2% en voor alle overige objecten 8%.
Een huurbeding betekent dat de hypotheekgever (de geldlener) niet bevoegd is het onderpand te verhuren en te beschikken over huurtermijnen zonder toestemming van de hypotheekhouder. Wanneer er in strijd met dit beding toch een huurovereenkomst is gesloten, kan in beginsel de nietigheid van deze huurovereenkomst worden ingeroepen.
Bij een beslagveiling wordt onroerend goed geveild door de schuldeiser die daarop beslag heeft gelegd. Een executieveiling geschiedt in opdracht van een hypotheekhouder. In de meeste gevallen is dit de bank. Bij een executieveiling kan tot 14 dagen voor de veilingdatum een onderhands bod worden uitgebracht. Tijdens een beslagveiling kan de verkoper niet altijd zekerheid geven over het al dan niet aanwezig zijn van huurders. Een hypotheekhouder kan dit meestal wel omdat deze het huurbeding kan inroepen. Een beslaglegger kan dit niet.
In de wet is een bijzondere positie toegekend aan de notaris. Bij een (executoriale) verkoop is de notaris degene die het gehele proces coördineert. Hij is het aanspreekpunt voor de hypotheekhouder (de hypotheekhouder die openbaar wenst te verkopen) of de opdrachtgever, de makelaar, de schuldenaar, het veilinghuis en potentiële kopers.
Beslissingen die de notaris tijdens een veiling neemt zijn altijd bindend. Voorafgaand aan de veiling stelt de notaris de bijzondere veilingvoorwaarden vast, maakt de onderhandse biedingen bekend en heeft een informerende rol voor geïnteresseerden. Bij een executieveiling is de hypotheekhouder de opdrachtgever voor de notaris, waarbij de notaris ook moet letten op het belang van de hypotheekgever en/of de schuldenaar. In beider belang moet altijd worden gestreefd naar een zo hoog mogelijke opbrengst, waarbij een marktconforme waarde het uitgangspunt zou moeten zijn. Daarnaast zal de notaris moeten zorgen dat hij de hypotheekgever en/of de debiteur zo goed mogelijk op de hoogte brengt van de ontwikkelingen ten aanzien van de veiling.
Tijdens de veiling informeert de notaris gegadigden over kosten en mag hij vaststellen of een uitgebracht bod geldig is. Bovendien mag de notaris gegadigden van de veiling uitsluiten. Na de veiling voert de notaris de eigendomsoverdracht uit en schrijft de akten in bij het Kadaster.
Voor de makelaar is geen wettelijk bepaalde rol vastgesteld . Toch wordt de makelaar regelmatig door de hypotheekhouder of opdrachtgever betrokken in een veilingtraject:
- De makelaar die het veilingtraject begeleidt (de veilingmakelaar)
- De taxateur (makelaar/taxateur) die de taxatie verricht (een onafhankelijke andere makelaar/taxateur dan de veilingmakelaar)
- De makelaar die een potentiële koper begeleidt bij de aankoop van een veilingobject (de aankoopmakelaar)
In Amsterdam is al sinds jaar en dag een bijzondere positie toegekend aan de makelaar in het veilingtraject. De veilingmakelaar wordt genoemd: “directiemakelaar”. In de Amsterdamse Algemene Veilingvoorwaarden is de rol van de directiemakelaar uitgebreid omschreven (artikel 2 lid 1 AVA en AVEA 2017). Zo wordt omgeschreven dat de directiemakelaar zorg draagt voor aankondiging van de veiling in de daartoe geëigende organen en media. Daarnaast draagt hij, zoveel als mogelijk, zorg voor de gelegenheid tot bezichtiging.